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舊屋翻新裝修你必須要知道的三大重點

已更新:2023年5月11日


居住於市區生活便利,可惜香港少有市中心的新樓盤推出,而且價格高昂。市中心的二手樓一般樓齡都有四十年或以上,例如銅鑼灣,旺角,尖沙咀等市中心地區。以下整理了舊屋翻新的流程和裝修重點,無論在睇樓階段抑或已經決定置業舊樓作出全面翻新都不妨參考看看,能夠減少裝修期間的問題。本文章分成幾個部分,分別說明置業舊樓需要注意的事項、預算安排、舊屋額外項目,而一般樓齡超過30年或以上的舊樓特別就要需要注意。


 

置業舊樓需要注意的事項


舊樓的按揭貸款


首先需要注意銀行做按揭貸款都有受到樓齡影響,一般來說,銀行以最高75年計算,減去樓宇現時的樓齡,就是可承做按揭的最高年期。例如60年樓齡的單位,可承做按揭的最高年期可能就只是15年。如果樓宇沒有任何大礙,向銀行申請舊樓按揭和普通樓宇的成數相近,最高可以借六成。如額外購買按揭保險,800萬以下的舊樓最多能做到9成按揭。不過,舊樓要做到9成按揭,仍然受樓宇健康影響,而按揭保險只會讓首次置業的業主享有9成按揭,但實際情況會有所變動。


強制驗樓 (大維修)


私人物業的樓齡達30年或以上就有需要進行大維修,選購舊樓時如果大廈已進行大維修,相對會節省一筆維修費用,仍然要留意每10 年一次的強制大維修,以及每隔5年需要進行的強制驗窗。


單位的裝修次數


單位每一次裝修就好像人進行一次大手術,或多或少會有對單位造成損壞。例如重新做水電時舊有的喉管會保留在牆內,而新做的喉管需要鑿牆開坑,對牆身結構上會有所破壞。所以選購舊單位時可以詢問一下業主,單位曾經作過多少次維修,次數越少反而會更好。


 

舊屋翻新的預算安排


舊屋翻新的其中一個好處就是整個單位可以砍掉重練,基本上所有項目都可以重新做過,在單位的規劃上就更能夠達致戶主想要的效果。比起一般裝修來說,可能多出了冷氣、鋁窗、間隔等。


由於市區舊樓有不少為單幢式大廈,比起現時的大型屋苑,單位內的間隔相對簡單,主要以橫樑和柱位作為結構性的支撐,單位內部間隔方正,可能不存在任何主力牆,所以在空間規劃和設計上變化更多。



舊屋翻新的額外項目


士波鈴 Spalling

舊屋翻新,尤其是舊公屋翻新,我們會經常遇到鋼筋天花生銹的問題,行內稱為「士波鈴」。很多時舊式公屋浴室和廚屋都沒有用天花,長時間受潮下,天花內藏的鋼筋會出現生銹的情況,所以有機會要大範圍進入士波鈴的工作。找出已經生銹的的鋼筋, 鑿走石屎,把鋼筋上的銹刮走,塗上防銹油,再會用維修物料填補牆身,如情況十分嚴重,師傅再補上了鐵枝作支撐。


水喉工程

一般全屋翻新都會更換全屋水喉,如果舊齡超過40年以上,更好的做法是更換連接單位水錶到單位內的的水喉。舊公屋翻新的案例中,常見到大廈的去水管會藏於單位櫥房廁所內,所以在設計佈局時更要美觀實用地收藏這些喉管。



煤氣或電熱水爐

一般人會覺得舊樓要用到儲水式熱水爐,令生活上充滿不便。其實有部分市區舊樓大廈已經鋪設煤氣管道,單位進行舊屋翻新時可以加設煤氣管道,就可以享受到煤氣。即使大廈沒有煤氣供應,市面上已經有即熱式的電熱水爐,普通的單相電箱都足以應付。



浴室翻新

天花

市區舊屋一般都會有很多的橫樑陣位,為了令單位設計上更為美觀,一般都會用上不同類型的天花設計。而天花設計及運用,當中包括假天花,燈槽,正好是為設計帶出高級感。



天台

舊樓的另一個好處就是頂層單位可能會配以天台,變相另實際可用的空間變得更多,適當地善用天台,絕對會令單位變得更加實用。同時天台必須注意防水工程,如發現單位本身有滲漏 問題,必須慎重考慮。做得徹底的防水工程費用可以達6位數。


運輸費用

村屋/唐樓沒有升降機,材料傢俬運費,工程費用,比起一般有升降機的屋苑都會多出不少。例如,我們在一個700呎的村屋設計項目中,就會用上6-7款瓷磚,單是其中一款瓷磚的上樓費用就要$3,000。市區舊屋一個較常見的設計是將升降機會升高一層,而非與一般稱為「平地𨋢」的升降機同樣處於地面,會導致每次送貨都有額外費用。

 

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